Dat de Belg een baksteen in de maag heeft, hoeft weinig betoog. Het leidt weleens tot de nogal gratuite veronderstelling dat een huis kopen altijd beter is dan het maandelijks spijzen van de rekening van een huisbaas. Waarom zijn anders zeven op de tien Belgen eigenaar van een eigen stek?
Wie ooit wat uren spendeerde op een forum van de FIRE-beweging — Financial Independence, Retire Early — weet dat die stelling onder druk staat. Er is een groeiende groep jonge mensen die spaarzaam leeft, elke opzijgezette euro onder het financiële vergrootglas legt en bekijkt hoe die op termijn het meeste rendement oplevert — in de hoop dat ze snel met pensioen kunnen. In hun portefeuille verkiezen veel FIRE-adepten aandelen, ETF’s of cryptomunten boven een hoop stenen, zeker met een woningmarkt die de afgelopen jaren in overdrive is gegaan.
Ook vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen) nuanceert al langer het idee dat kopen sowieso beter is dan huren. Begin vorig jaar maakte hij voor het leerplatform Universiteit van Vlaanderen de vergelijking: twee gezinnen, eenzelfde woning ter waarde van 300.000 euro, de een koopt het en de ander huurt. In die – weliswaar puur theoretische – oefening bleek het vermogen van de koper en de huurder op het einde van de rit exact evenwaardig.
HUREN EN KOPEN HOUDEN ELKAAR IN EVENWICHT
Wie nu de wenkbrauwen fronst, moet volgens Damen naar het volledige kostenplaatje kijken en niet enkel de huurprijs afzetten tegen de maandelijkse afbetaling van de lening. “Onderhoudskosten zijn iets wat mensen systematisch onderschatten.” Van het vervangen van een lamp tot het plaatsen van een nieuwe boiler, een huis vreet geld en raakt sowieso een beetje uitgeleefd. Samen met de jaarlijkse roerende voorheffing zit je volgens onderzoek aan een jaaruitgave die 3,5 procent van de aankoopprijs bedraagt. Daarnaast is er dus de intrest voor de bank, registratierechten, de notariskosten of de eigen inbreng, terwijl een huurder in principe enkel een waarborg betaalt. Dat zijn allemaal middelen die je – “met de nodige financiële discipline en kennis”, aldus Damen – ook op een andere manier kan laten renderen. Een
stuk meer gespreid ook. “Wie een woning koopt, spreidt eigenlijk niet”, zegt Damen. “De woningprijzen zijn de voorbije jaren dan wel fors gestegen, daar is wel degelijk een risico aan verbonden.”
Financieel houden huren en kopen elkaar doorheen de tijd best mooi in evenwicht, ziet Damen. Al kunnen er op de korte termijn wel schokjes zijn die het ene of het andere aantrekkelijker maken. Is het dat wat we nu doormaken? De huizenmarkt lijkt eindelijk wat af te koelen, met dank aan stijgende rentes,
peperdure bouwmaterialen en een markt die tout court overgewaardeerd is. Ruim 20 procent, volgens de berekeningen van de Nationale Bank. Je zou voor
minder even twijfelen.
EIGEN WONING BIEDT ZEKERHEID
“Wij schatten die overwaardering tussen 15 en 20 procent”, zegt KBC-econoom Johan Van Gompel. Dat blijft een hoog getal, dat veel potentiële kopers uit de markt duwt. “Heel wat jongeren beschikken simpelweg niet meer over de middelen om iets te kopen”, zegt Van Gompel. Dat ziet ook Kristophe Thijs (Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen). “Jongeren blijven langer huren om te sparen, dat zie je heel sterk. Maar het idee dat een huis de beste investering is, blijft aanwezig.”
Het is de boodschap die bijna alle banken de voorbije weken gaven: laat je niet afschrikken door de omstandigheden, koop (en ga bij hen een woonkrediet aan) als je budget dat toelaat. Op zich valt daar wel iets voor te zeggen. Historisch gezien blijft de rente laag. “En uit onderzoek blijkt dat gezinnen met een woning minder makkelijk in armoede vervallen, vooral op pensioenleeftijd”, zegt Van Gompel. Een woning biedt namelijk een zekerheid: je weet wat je de komende decennia maandelijks afbetaalt, en bovendien gaat dat steeds makkelijker. Als huurder is het een heel ander verhaal. De huidige inflatie leidt tot een stevige huurindexatie – deze maand zou je zomaar een brief kunnen ontvangen waarin staat dat de huurprijs van 800 euro naar 860 euro gaat. Daar komt bij dat veel huurders de fel gestegen energiekosten uit eigen zak betalen.
KEUZE DRAAIT NIET ALLEEN OM GELD
Of dat de financiële bordjes weer gelijk zet, is op een gegeven moment moeilijk te bepalen. “En de keuze tussen kopen of huren draait natuurlijk niet
alleen om geld”, zegt Van Gompel. “Het gaat ook over levensgeluk.” In je eigen huis doe je lekker je eigen zin en moet je niet naar de huisbaas bellen voor elk scherp voorwerp dat je in de muur wil kloppen. Onbetaalbaar, zullen sommige mensen zeggen. “Maar je kan tegelijk je geld niet zomaar even uit dat huis halen zoals bij een belegging”, zegt Veronique Goossens, hoofdeconoom bij Belfius. “Dat kan remmend zijn, bijvoorbeeld als zich twee provincies verder een fantastische jobopportuniteit voordoet.” In het buitenland gaan werken is al zeker geen optie. Goossens merkt op dat vlak een shift, waarbij jonge mensen die mobiliteit meer zijn gaan waarderen. Meestal tot er kinderen komen. “Eigenlijk zijn het dus vooral persoonlijke voorkeuren die bepalen wat de beste keuze is”, concludeert Van Gompel.
Bron: CIB Vlaanderen (2022, 13 mei). Waarom huren niet per se weggegooid geld hoeft te zijn. Vastgoed Flitsen, weekblad van CIB Vlaanderen. 1890, 7-8.