Je neemt best zoveel mogelijk bepalingen op in het contract om problemen in de toekomst te vermijden. Vergeet je toch een specifieke clausule op te nemen, dan val je terug op de bestaande wetgeving van het Vlaams Woninghuurdecreet of van de Brusselse Huurordonnantie in de hoofdstad.
1. STANDAARDGEGEVENS
Een huurcontract moet altijd schriftelijk worden opgesteld en moet enkele standaardgegevens bevatten: de identiteitsgegevens, zoals de namen en voornamen van beide partijen, de woonplaats en het rijksregisternummer of de geboortedatum en -plaats. De overeenkomst moet ook de begindatum bevatten, de exacte duur, een aanwijzing van alle ruimtes die onder de verhuur vallen, het bedrag van de huur en de regeling van de kosten en lasten.
“Tussen verhuurder en huurder ontstaat er vaak discussie over de gemeenschappelijke kosten. Vermeld dus duidelijk in de overeenkomst of het bij die kosten om een forfaitair bedrag gaat of een provisie”.
De huurovereenkomst wordt opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn en beide partijen moeten de overeenkomst ondertekenen. Het contract moet verplicht worden geregistreerd door de verhuurder binnen een termijn van twee maanden. Dat kan online via MyMinfin of per post naar het scanningscentrum van de FOD Financiën. Ook de plaatsbeschrijving moet door de verhuurder worden geregistreerd.
Doet de verhuurder dat niet binnen twee maanden of gewoon helemaal niet, dan kan de huurder de overeenkomst opzeggen zonder opzeggingsvergoeding of opzeggingstermijn.
2. DUUR VAN HET CONTRACT
In Vlaanderen bestaan er twee soorten huurcontracten: een kortetermijn- en een langetermijncontract. De duurtijd van het huurcontract beïnvloedt de manier waarop het kan worden opgezegd.
Een huurcontract van korte termijn geldt voor 1, 2 of 3 jaar.
Dat bepaal je zelf. Een contract van korte duur kan je eenmalig verlengen onder dezelfde voorwaarden, maar de totale duur van het contract mag nooit langer zijn dan 3 jaar.
Een contract van korte duur beëindig je met een aangetekend schrijven, waarbij je een opzegperiode van 3 maanden moet naleven. Wordt het contract niet beëindigd aan het einde van de afgesproken termijn, dan wordt het automatisch omgezet in een contract van lange duur.
Wil de huurder het contract eerder stopzetten, dan kan hij dat doen met een opzegperiode van 3 maanden en een vergoeding van anderhalve, één of een halve maand huur, naargelang de huurovereenkomst beëindigd wordt in het eerste, tweede of derde jaar van de huurovereenkomst.
“Het voordeel van een contract van korte duur, bijvoorbeeld een jaar, is dat je de huurder eerst kan leren kennen”. “Het is niet omdat jouw huurder altijd stipt betaalt, dat hij jouw pand ook goed onderhoudt. Bovendien kan het ook gewoon niet klikken tussen verhuurder en huurder. In dat geval kan je het contract na die looptijd zonder problemen opzeggen.”
De keerzijde van de medaille is natuurlijk dat de huurder hier ook makkelijker kan opzeggen. Maar verloopt alles naar wens, dan kan je gewoon overgaan tot een contract van lange duur.
Een huurcontract van lange termijn is een contract dat geldt voor 9 jaar.
Het contract moet 6 maanden voor de vervaldatum worden opgezegd. Zegt geen van beide partijen het contract op, dan wordt het telkens met perioden van 3 jaar verlengd.
Wil de huurder een contract van lange duur eerder opzeggen, dan zit het iets anders in elkaar dan bij een contract van korte duur. Er moet een opzegtermijn van 3 maanden worden nageleefd. Als de huurder de overeenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, zal hij een schadevergoeding moeten betalen van drie, twee of één maand huur, naargelang de overeenkomst wordt opgezegd tijdens respectievelijk het eerste, tweede of derde jaar van de overeenkomst.
Als verhuurder kan je een langetermijncontract alleen vroegtijdig beëindigen als je het pand persoonlijk zal gebruiken of omwille van grondige renovatiewerken. Je kan de overeenkomst ook stopzetten zonder motief, maar dat kan alleen aan het einde van de eerste of tweede driejarige periode, én met een opzegtermijn van 6 maanden en een vergoeding. Die vergoeding bedraagt 9 of 6 maanden huurgeld, naargelang de overeenkomst beëindigd wordt bij het verstrijken van respectievelijk de eerste of tweede driejarige periode.
“Een contract van lange duur geeft de verhuurder meer zekerheid dan een contract van korte duur. Je hebt de garantie dat jouw pand voor langere tijd verhuurd is en dat je niet telkens na 1 of 2 jaar een nieuwe huurder moet zoeken. Dat leidt ook tot minder leegstand”. “Je bent natuurlijk nooit volledig zeker dat een huurder niet eerder het contract zal willen opzeggen, maar zegt de huurder het in de eerste drie jaar op, dan krijg je wel een hogere schadevergoeding dan bij een contract van korte duur.”
Nog dit: in Brussel zitten de huurcontracten iets anders in elkaar. Daar maken ze een onderscheid tussen huurovereenkomsten voor bepaalde duur en huurovereenkomsten voor onbepaalde duur.
3. HUURPRIJS
In het contract moet je ook de huurprijs vermelden, net zoals het bedrag van de extra of vaste kosten. Omschrijf wat die extra kosten precies inhouden. Vergeet ook niet te vermelden of de huurprijs en/of de extra kosten geïndexeerd kunnen worden. Die indexatie gebeurt altijd volgens een bepaalde formule, die ook moet worden opgenomen in de huurovereenkomst.
Verhuurders mogen in principe de huurprijs jaarlijks indexeren in de maand waarop het huurcontract inging. Bovendien hebben huurder en verhuurder het recht om onder bepaalde voorwaarden de huurprijs te herzien. Dat kan alleen bij contracten van lange duur en moet gebeuren op vastgelegde tijdstippen, die je het best opneemt in het contract.
4. EXTRA BEPALINGEN
Je moet ook nog afspraken maken over de waarborg, de huuroverdracht en onderverhuring, verzekeringen die beide partijen verplicht moeten afsluiten en welke partij instaat voor welk onderhoud en welke herstellingen. Bovendien vermeld je ook maar beter wat er moet gebeuren als de huurder zou overlijden. Verhuur je een gemeubelde woning, dan moet ook dat duidelijk in het huurcontract staan.
Wie later discussies wil vermijden, legt het best zoveel mogelijk zaken in het contract vast. Dat kan gaan van bijzondere verplichtingen in de mede-eigendom tot specifieke zaken die je met de huurder afspreekt. “Verbiedt de mede-eigendom bijvoorbeeld huisdieren in het gebouw, vermeld dat dan in het contract”. “Kom je overeen dat de huurder alles schildert en in ruil de eerste maand huurgeld niet moet betalen, omschrijf dat dan gedetailleerd in het contract. Bepaal een deadline wanneer alles geschilderd moet zijn en spreek op voorhand een kleur af”.
Céline Van den Berghe, juriste van CIB Vlaanderen, geeft ook mee dat een huurder in Brussel niet verplicht is om een brandverzekering af te sluiten, iets wat in Vlaanderen wél verplicht is. “Neem dat dus zeker mee op in het contract als je wil dat de huurder in Brussel een brandverzekering afsluit.”
Bron: De Tijd (2023, 21 april). Vier aandachtspunten voor een goed huurcontract. CIB Vlaanderen Vastgoedflitsen, 1927, 12-13.