Een woning kopen kon tot voor kort tegen zeer lage rentevoeten, waardoor de rentelast beperkt was. Dankzij de goedkope leningen was kopen vaak interessanter dan huren. De lange periode van bodemrentes ligt achter ons. De vaste rente over een looptijd van 20 jaar bedraagt momenteel gemiddeld 3,40 procent, blijkt uit cijfers van Immotheker Finotheker.
68,8 procent van alle Belgische huishoudens is huiseigenaar en 31,2 procent is huurder, volgens het statistiekbureau Statbel. “Sinds de rente stijgt, merken we vooral dat mensen langer op de huurmarkt blijven”, zegt Kristophe Thijs, de communicatiedirecteur van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.
“Jonge gezinnen hebben het moeilijker om te kopen omdat in de huidige markt de spaarpot groter moet zijn”, zegt hij. “Banken zijn strenger bij het verstrekken van leningen. Daarom stellen mensen de zoektocht naar een starterswoning iets langer uit.”
Volgens Thijs was de drempel om te kopen kleiner toen de rente laag was, maar tegenwoordig staan jonge gezinnen niet meer weigerachtig tegenover huren. “Ze zien een huurwoning als een deel van een flexibel leven. Huren maakt het makkelijker om van de ene stad naar de andere te verhuizen.”
De woningprijzen zijn de jongste jaren fors gestegen en ook op de huurmarkt schoten de prijzen de hoogte in. Wie een woning koopt, moet gemiddeld 358.271 euro neertellen. Een huurwoning in Vlaanderen kost gemiddeld 815 euro per maand.
De aankoop van een woning brengt extra kosten met zich mee, terwijl dat bij een huurwoning niet het geval is. Als u uw enige eigen woning koopt, betaalt u 3 procent registratiebelasting. Daar moet u ook de notariskosten bijrekenen en u betaalt jaarlijks onroerende voorheffing. Na verloop van tijd komen er onderhoudskosten aan de woning.
Huren wordt vaak gezien als weggegooid geld, maar is dat zo? De keuze om een woning te kopen of te huren is heel persoonlijk, afhankelijk van uw wensen. De ene bepaalt graag zelf welke keuken in zijn woning staat, de andere verkiest de vrijheid om niet gebonden te zijn aan een woning.
Het voordeel van kopen is dat het geld dat u aan de afbetaling van de woning besteedt binnen uw patrimonium blijft. Aan het einde van de rit bezit u de woning, wat een groot voordeel kan zijn als u met pensioen bent. De keerzijde is dat u een flinke som bijeen moet hebben gespaard om een woning te kunnen kopen, want u hebt een groot deel eigen inbreng nodig.
Met de aankoop van een woning zet u zichzelf ook redelijk vast. Het is meestal de bedoeling daar voor langere tijd te blijven wonen, waardoor u minder flexibiliteit hebt om te verhuizen. Bij huren is dat net andersom is. Een huurcontract opzeggen gaat vlot, u moet alleen rekening houden met een eventuele opzegtermijn.
Bij de aankoop van een woning moet u incalculeren dat er op termijn kosten komen. Bepaalde zaken verslijten na verloop van tijd en moeten vernieuwd worden. Zo moet u op termijn misschien een nieuwe verwarmingsinstallatie laten plaatsen, de badkamer vernieuwen of de keuken opfrissen. De vuistregel is dat u daar jaarlijks gemiddeld 1 procent van de waarde van het huis aan besteedt.
Op dat vlak is huren makkelijker. Een huurder kan voor die kosten naar zijn huiseigenaar bellen. Het grootste nadeel is wel dat het huurgeld verloren is. Een belangrijke kanttekening: doorgaans ligt de huurprijs lager dan de maandelijkse afbetaling voor een woning. Wie huurt, heeft daardoor geld over om te investeren.
GEEN ZWART-WITANTWOORD
Is het vanuit financieel oogpunt nu het slimst een huis te kopen of een huis te huren? Op die vraag bestaat geen zwart-witantwoord. “Je moet een vergelijking maken tussen het vermogen dat in beide gevallen wordt opgebouwd”, zegt Stéphane Trouvé, expert risicobeheer bij FWU Life Insurance. “Wie een huis koopt en daarvoor op 25 jaar leent, is aan het einde van de rit de eigenaar van dat huis. De huurder die belegt, beschikt na diezelfde periode dan weer over een gediversifieerde aandelenportefeuille.”
Of huren of kopen voordeliger is, hangt sterk af van het beleggerstemperament van de huurder. Trouvé maakte een aantal simulaties op basis van verschillende rendementen. “Sinds 2005 stegen aandelen wereldwijd gemiddeld met ongeveer 8 procent per jaar in waarde en nam de nominale waarde van huizen in Vlaanderen met gemiddeld 4 procent per jaar toe”, zegt Trouvé. “De vraag is natuurlijk of die rendementen ook in de toekomst gehaald worden.”
KBC-econoom Johan Van Gompel gaat ervan uit dat de vastgoedprijzen op middellange termijn jaarlijks 3 procent zullen stijgen. “Doordat het aantal huishoudens op termijn minder sterk zal toenemen, neemt de druk op de woningmarkt allicht af.” ‘Momenteel is vastgoed trouwens 10 tot 15 procent overgewaardeerd. Dat wordt vroeg of laat op lange termijn weggewerkt’, zegt Van Gompel. “Doordat woningen almaar kwalitatiever worden – denk maar aan duurzaamheid – is het logisch dat de prijzen blijven stijgen. Maar ze zullen niet meer zo sterk stijgen als de afgelopen jaren.”
In onze simulatie houden we in het basisscenario rekening met een jaarlijkse stijging van de huizenmarkt van 3 procent en een rendement op aandelen van 6 procent. Voor de berekening gebruiken we de gemiddelde aankoopprijs in Vlaanderen van 358.000 euro en de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen van 815 euro per maand.
Wie koopt, moet rekening houden met extra kosten zoals registratierechten, rentelasten, onroerende voorheffing, onderhoudskosten, schuldsaldoverzekering en andere aankoopkosten. Voor een schuldsaldoverzekering gaan we uit van een eenmalige premie van 4.000 euro, voor de onroerende voorheffing rekenen we 1.000 euro per jaar.
SPAARZAME HUURDER OF NIET?
Wie huurt, moet er alleen rekening mee houden dat de huurprijs jaarlijks geïndexeerd kan worden. We gaan uit van een jaarlijkse indexatie van 2 procent. Het geld dat hij niet aan eigen inbreng en andere kosten moet besteden, kan de huurder beleggen. Ook het verschil tussen de lasten van de koper en de huurprijs kan de huurder telkens beleggen.
We onderzoeken naast het basisscenario ook verschillende andere situaties. Meteen valt het op dat wie finaal het beste af is, sterk afhangt van de rendementen op de aandelenportefeuille en de evolutie van de huizenmarkt. “Alles staat of valt met de spaarzaamheid van de huurder. Het kan net zo goed zijn dat hij zijn geld graag in reizen en luxe stopt, en dan geldt dat ideale plaatje niet meer”, zegt Trouvé. Uit het basisscenario blijkt dat wie huurt en belegt na 25 jaar een eigen vermogen verzamelt van 974.000 euro, 224.000 euro meer dan wie een woning koopt. Die verzamelde een eigen vermogen van 750.000 euro. Naast het ideale scenario waarbij een huurder het perfecte rendement op de aandelenmarkten zoekt, moeten we ook tonen wat de situatie is als hij het geld op een spaarrekening plaatst (scenario 1) . Tegen een rente van 1 procent houdt een huurder na 25 jaar 374.000 euro over. Veel minder dan wie investeert in vastgoed en bij een jaarlijkse stijging van de vastgoedmarkt van 3 procent een eigen vermogen van 750.000 euro kon opbouwen. In werkelijkheid doet zich vaak een gemengd beeld voor. “Een deel van het vermogen wordt dan in aandelen belegd, een deel in obligaties en nog een deel staat op een spaarrekening geparkeerd. Afhankelijk van de rendementen kan het voordeel de ene keer bij huren en de andere keer bij kopen liggen”, besluit Trouvé.
Bron: De Tijd (2023, 19 mei). Geven verbouwprogramma's vertekend beeld over werkelijke verbouwkost?. CIB Vlaanderen Vastgoedflitsen, 1931, 10-11.