Een modaal gezin dat vandaag een woonlening aangaat, heeft bijna 40 procent van zijn inkomen nodig om die lening af te betalen.
Dat leert een update van de betaalbaarheidsindex van De Tijd, die rekening houdt met het inkomen, de gemiddelde prijs van vastgoed en de rentetarieven
voor hypotheekleningen.
33 PROCENT ALS VEILIG MAXIMUM
Vandaag heeft een gezin met een mediaaninkomen (50% verdient meer, 50% minder) in Vlaanderen meer dan 39 procent van zijn inkomen nodig om de hypotheeklasten voor een gemiddeld huis te kunnen dragen. Dat is ruim een vijfde meer dan een jaar geleden. De betaalbaarheid stond de voorbije vijf jaar nooit zo sterk onder druk. Volgens de recentste vastgoedbarometer van de Federatie van Notarissen kostte een huis in Vlaanderen eind 2022 gemiddeld iets meer dan 350.000
euro, zo’n 25.000 euro meer dan eind 2021. De vaste rentevoet voor een lening op 20 jaar met 15 procent eigen inbreng lag in het laatste kwartaal van 2022 op
3,45 procent, ruim een verdubbeling tegenover een jaar eerder. Eind 2021 had een doorsneegezin nog minder dan een derde van het inkomen nodig om een huis af te betalen. In de eerste helft van vorig jaar klom dat aandeel voor het eerst boven de grens van het ‘veilige’ derde.
Die 33 procent van het gezinsinkomen geldt in internationaal onderzoek en bij banken als een veilig maximum. Onze betaalbaarheidsindex toont echter dat modale gezinnen die een woning willen kopen hoe langer hoe meer boven dat veilige derde moeten uitstijgen.
OOK BETAALBAARHEID APPARTEMENTEN ONDER DRUK
Net als bij huizen staat ook de betaalbaarheid van appartementen onder druk. Terwijl eind 2021 nog 26 procent van een mediaan gezinsinkomen volstond,
heeft datzelfde gezin nu bijna 30 procent nodig om de hypotheeklening af te betalen. De gemiddelde aankoopprijs van een appartement is in een jaar van 264.700 naar 268.000 euro gestegen. De betaalbaarheid in Vlaanderen is problematischer dan die voor heel België. Voor heel België tikt de index voor huizen 37 procent aan, 2 procentpunten lager dan het Vlaamse cijfer. Voor appartementen lopen de nationale en Vlaamse betaalbaarheidsindex ongeveer gelijk.
In Vlaanderen zijn er grote provinciale verschillen. Een modaal Antwerps gezin heeft bijna 44 procent van zijn inkomen nodig om de hypotheek voor een woning in de provincie rond te krijgen. In Limburg en West-Vlaanderen gaat het om respectievelijk 35 en 36,6 procent. Voor appartementen is West-Vlaanderen dan weer de meest onbetaalbare provincie, al heeft dat te maken met de gemiddelde prijs van kustappartementen.
WAT MET DE KOMENDE MAANDEN?
De vraag is hoe groot het effect van de prijsevoluties en de renteverhogingen op de betaalbaarheid van vastgoed de komende maanden zal zijn. Volgens experten koelt de vastgoedmarkt af. Er komt opnieuw ruimte om te onderhandelen over de prijs, terwijl ook het aantal vastgoedtransacties afneemt. Tegelijk blijft de hypotheekrente naar alle waarschijnlijkheid nog even stijgen. De renteverhogingen van de Europese Centrale Bank in de strijd tegen de inflatie sijpelen straks verder door in de hypotheektarieven van de banken.
VEILIGE DERDE BLIJFT UTOPIE
Een nieuw model van De Tijd, dat rekening houdt met de geïndexeerde gezinsinkomens en verschillende toekomstscenario’s schetst, toont dat het veilige derde een utopie blijft. Om met 33 procent van het mediaaninkomen – het veilige derde – de hypotheek te kunnen afbetalen, moet de rente opnieuw naar 3 procent dalen. Ook
moeten de huizenprijzen met 5 procent zakken. Bij een stabiele rentevoet is een prijscorrectie van minstens 9 procent nodig. Beide worden als ‘weinig
waarschijnlijk’ bestempeld. Een stijging van de hypotheekrente met ongeveer 1 procentpunt ligt wel in de lijn der verwachtingen. Bij stabiele huizenprijzen leidt dat ertoe dat 39,5 procent van het gezinsinkomen nodig wordt voor een woonlening, ongeveer hetzelfde niveau als vandaag. Dat de druk op de betaalbaarheid niet
toeneemt, is te danken aan de indexering van het inkomen in ons land. Een daling van de woningprijzen met 5 procent tegenover het laatste kwartaal van 2022 verlicht dan weer de druk op de betaalbaarheid, zelfs als de rentetarieven stijgen naar 4,5 procent. In dat scenario wijst de index 37,5 procent van het doorsnee-inkomen aan. Bij eenzelfde rentestijging en 5 procent hogere woningprijzen wordt een huis kopen moeilijker. De betaalbaarheidsindex stijgt in dat geval naar
meer dan 41 procent van het modale gezinsinkomen.
Bron: De Tijd (2023, 27 januari). Kopers hebben bijna 40% van inkomen nodig voor afbetaling woonlening. CIB Vlaanderen Vastgoedflitsen, 1918, 3–4.